Коммерческая недвижимость РФ и ЕС: что выгоднее купить арендодателю

Коммерческая недвижимость в любой стране мира приносит ощутимый доход ее владельцам – будь то собственный бутик или склад, сдаваемый в аренду. Различия в рентабельности состоят в количестве процентов и денежных знаков, а эти числа зависят уже от особенностей законодательства конкретного государства, от местных условий и макроэкономической ситуации.

Коммерческая недвижимость Европы: прибыль от сдачи арендаторам

В Евросоюзе иностранные предприниматели получили право приобретать недвижимость в собственность и получать прибыль от передачи ее в найм. Законодательства стран-участниц ЕС часто предусматривают предоставление легального статуса взамен на инвестиции в жилье, офисные комплексы или строительство отелей – это является главным, несомненным плюсом вложения средств в различные площадки.

Например, в Болгарии ВНЖ предоставляется иностранцу за покупку жилой или торговой площади на сумму от 300 тыс.евро, либо ему выдается мультивиза с правом нахождения в стране до 180 дней. За финансовое вливание в квадратные метры оформляется также ВНЖ Греции (250  тыс.евро), Великобритании (2, 5 млн.фунтов стерлингов), ПМЖ Венгрии (300 тыс.евро) гражданство Австрии (10 млн.) и т.п. Республика Мальта дает право на оформление ВНЖ, ПМЖ и гражданства за инвестирование недвижимости и невозвратный взнос, при этом резидент пользуется практически всеми привилегиями европейского гражданина.  

На примере нескольких государств рассмотрим подробнее вопрос финансовой окупаемости приобретения зданий или отдельных комнат для дальнейшей арендной сдачи:

  • Болгария. Зарубежный инвестор имеет право купить любую недвижимость, но только без земли, т.е. – отдельно стоящие строения не подлежат продаже частному лицу из другой страны, оформить договор можно только на компанию, либо взять землю в аренду, окупаемость площадок в курортной зоне у моря составляет 5-6%; 
  • Испания. Недвижимость обладает здесь двумя статусами – городская и сельская, разрешительные документы на покупку и другие операции оформляются в местных муниципалитетах, стоимость 1м2 — 8600 евро, цена арендной платы в год – 340-360 евро/м2, доходность – 5-7%, при этом требуется оплатить налоги на передачу имущества, на доход, НДС и пр.;
  • Германия. В Берлине квадратный метр нежилого помещения стоит 7300 евро, годовая прибыльность исчисляется 6,5%, а стоимость сдачи 1м2 — 590-660 евро;
  • Великобритания. Самая дорогая стоимость нежилой собственности в Лондоне — 27 500евро/1м2, доходность в год 3,5-6,25%, арендная стоимость 1м2 – 1000-1360 евро/год.

Сумма инвестиций в торговую или офисную площадь Европы зависит от размера объекта, его функциональной направленности:

  • Семейное кафе курортной зоны обойдется в 200-500 тыс.евро;
  • офисы 100-350м2 стоят 500 тыс.- 2, 5 млн.; 
  • Магазины, супермаркеты 2,5-5 млн.; 
  • Престижные отели, торговые центры 5-10 млн.; 
  • 10-20 млн., придется выложить за гостиницы люкс-класса и крупные бизнес-центры.

Привлекательными европейскими городами, с точки зрения приобретения нежилых площадей и получения прибыли от передачи в аренду, считаются также Бухарест, Валетта, Лиссабон, Будапешт. Рентабельность подобных операций в Европе составляет не более 7%, но преимущества покупки зданий, отдельных комнат, складов и магазинов включают в себя важные преференции:

  • Оформление легального статуса на проживание в европейском государстве, свободное безвизовое перемещение;
  • Смена налогового резидентства на более лояльное (Мальта), прозрачные и четкие условия внесения платежей;
  • Получение стабильного дохода, средства защищены от кризисных ситуаций;
  • Расширение бизнеса с выходом на международный уровень.

Приобретение недвижимости в государствах Евросоюза является гарантией сохранности частного капитала и получении нормальной прибыли, а рентабельность, ликвидность и доходность имеют стабильные показатели. Выбор объекта должен базироваться на понимании внутреннего экономического состояния определенного региона – например, в странах с приоритетным курортно-туристическим направлением разумнее вкладывать именно в эту сферу, приобретая постройки, необходимые для развития туризма.

Коммерческая недвижимость РФ: анализ прибыльности инвестирования

Кризис 2014-2015 гг. отразился и на состоянии рынка недвижимого имущества России, например, резко упало количество новостроек, инвестиции предпринимателей и частных лиц в эту сферу оказались под серьезной угрозой. За счет купли-продажи и аренды «вторички» положение начинает выравниваться, хотя число новых построек по–прежнему не достигает уровня предкризисного времени. Поэтому арендный рынок в секторе вторичных торгово-складских или офисных комплексов сегодня получил шанс оказаться достаточно прибыльным.

Гендиректор площадки AKTIVO Е. Клименко характеризует российский сектор нежилой недвижимости сегодня как восстанавливающийся. Доходность небольших павильонов уличной торговли составляет 10-12% годовых, почти столько зарабатывают арендодатели офисов. Окупаемость нежилых зданий и комнат по Москве декларируется в 7-8 лет, например, помещение до 40м2 на первом этаже жилого дома сдается под магазинчик или аптеку за 80тыс.руб./месяц. Вложенные 6-7 млн.руб. вернутся к владельцу через 8 лет. 

Нехватка торговых площадей неизбежно повлечет за собой повышение ставок на соответствующие здания, но введение новых положений в российское законодательство серьезно отражается на развитии сферы. По московским правилам застройщикам запрещено проектировать квартиры на первых этажах новостроек, теперь это пространство арендуется преимущественно самими жителями дома, которые открывают там небольшие кафе, аптеки, салоны красоты и пр. Но более 30% таких помещений остаются невостребованными по причинам удаленности от основного пешеходного трафика, неудобного расположения постройки, «глухого» входа и т.д. 

Руководитель аналитического центра «Инком» Д. Таганов утверждает, что магазины внутри жилых домов не способны к серьезной конкуренции с сетевыми супермаркетами и потому часто меняют владельцев, так как не приносят ощутимого дохода. Управляющий партнер «Метриум» М. Литинецкая считает, что основные просчеты вызваны недостаточной осведомленностью будущего инвестора в перспективных планах застройки конкретного квартала или региона – ведь главная улица, где сегодня расположен торговый павильон, со временем может перейти в разряд второстепенных, падение пешеходного и автомобильного трафика сразу отразится на количестве прибыли от аптеки или салона. 

Положение может быть исправлено за счет введения более гибкой системы застройки, изменений в налоговой политике, поощрении частного предпринимательства – уже присутствуют попытки изменить сложившееся положение, поэтому в течение следующих лет ожидается позитивный результат.

Приобретение рыночной недвижимости с последующей передачей арендаторам в РФ сегодня гораздо рентабельнее, чем покупка жилья с той же целью. Важно учесть серьезные факторы риска такого инвестирования средств – прибыльность операций с недвижимым имуществом зависит в России не только от объективных рыночных условий, но и от меняющегося законодательства в этой сфере.   

Сравнение рентабельности вложений в недвижимость Евросоюза и России

Для будущего вкладчика решающим доводом в пользу приобретения офисного центра или продуктового магазинчика всегда будет прибыльность – долгосрочная, стабильная и с возможно меньшим сроком окупаемости помещения. В этом аспекте покупка российского нежилого фонда представляется выгоднее – при одинаковых первоначальных затратах срок окупаемости и рентабельность выше, чем в среднем по Евросоюзу, или показатели примерно равные. Также приобрела значение географическая удаленность объекта от места жительства предпринимателя, невозможность постоянного контроля за собственным имуществом, расходы на оплату услуг зарубежной управляющей компании.  

Минусы такого типа вложений зависят от несовершенства законодательной базы РФ, состояния области после кризиса и невозможности прогнозирования последующей ситуации. 

ЕС же привлекает иностранных инвесторов стабильностью и прозрачностью проведения операций с рыночной недвижимостью, получением приятных дополнительных бонусов (легальный статус, смена налогового резидентства, выход на международный бизнес-уровень). Разнообразие предложений по продаже разнообразных площадей предполагает свободный выбор объектов в зависимости от суммы инвестиций, а тщательный анализ конкретной ситуации гарантирует регулярное получение серьезной прибыли после сдачи недвижимой собственности в аренду.